"İpoteka" termini Yunanıstanda eramızdan üç əsr əvvəl tətbiq edilmişdir. Borclunun kreditor qarşısında öz torpağı ilə məsuliyyət daşıması demək idi. Daxili qanunvericilikdə belə bir konsepsiya keçən əsrin 90-cı illərinin əvvəllərində ortaya çıxdı. Müasir Rusiyada ipoteka ilə əlaqəli münasibətlər 25 Noyabr 2017-ci il tarixində düzəliş edilmiş "İpoteka (daşınmaz əmlakın girovları)" qanunu ilə tənzimlənir.
Sadə dillə desək ipoteka
İpotekanın başqa bir adı da əmlak girovudur. Borclu kreditora tələblərini əmlaka çevrilən girov dəyərindən təmin etməkdə üstünlük verdiyi zaman bu, öhdəliklərin təmin olunma yolunun adıdır. Bu münasibətlər sistemində borclu girov, kreditor isə girov kimi çıxış edir.
Ən ümumi vəziyyətdə, ipoteka, müxtəlif növ pul öhdəliklərinin təminatı ola bilər. Eyni zamanda, öhdəliklərin ipoteka müqaviləsi bağlandığı zaman artıq mövcud ola biləcəyi və gələcəkdə yarana biləcəyi ehtimal olunur. Hal-hazırda ipoteka vətəndaşlara kredit və kreditlərin verilməsi sahəsində inkişaf etmişdir.
İpoteka həm qanuna görə, həm də ipoteka müqaviləsinə əsasən yarana bilər. Qanuna əsasən girov əmlakın alqı-satqısı üçün bir əməliyyat alıcının pulunu tam ödəmədən həyata keçirildiyi zaman yaranır. Bu vəziyyətdə satıcı girov qoyan, alıcı girov qoyan rolunu oynayır. Bir müqavilə üzrə ipoteka iki və ya daha çox tərəf arasında yazılı bir əməliyyatı əhatə edir. Belə bir müqaviləyə əsasən, mülkiyyətçi və ya obyektin iqtisadi idarəetməsini qanuni şəkildə həyata keçirən şəxs girov olur.
Daşınmaz əmlak ipotekası haqqında qanunun əsas müddəaları
İpoteka haqqında Qanun, hüquqi münasibət quran tərəflərin bir-biri ilə uyğun bir müqavilə bağladıqlarını müəyyənləşdirir. Bu sənədin şərtlərinə görə tərəflərdən biri (öhdəlik borclu) pul tələblərini təmin etmək hüququna malikdir. Onların mənbəyi girov predmeti olan obyektin maya dəyəridir. Müqavilə borclunun sahib olduğu və istifadə etdiyi əmlakla əlaqəli olaraq imzalanır.
Yuxarıda göstərilən müqavilə girov prinsiplərinin tətbiq olunduğu ipoteka ilə bağlı hüquqi münasibətlərə səbəb olur. Müəssisələrin, mənzillərin, tikililərin, torpaq sahələrinin dövriyyəsinə qanunla icazə verildiyi üçün bu obyektlərlə bağlı girov mümkündür.
Kredit müqaviləsi və ya kredit müqaviləsi şərtlərinin yerinə yetirilməsini təmin etmək üçün ipoteka qurmaq mümkündür. Öhdəlik alqı-satqı, müqavilə, icarə və ya ziyan faktlarından irəli gələ bilər.
İpoteka (girov) haqqında qanun, həm hüquqi şəxsdirsə, həm borclu, həm də kreditor üçün mühasibat uçotu aparmağın zəruriliyini təqdim edir.
Müqavilənin predmeti əsas borcun ya tam, ya da tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilmiş hissədə ödənilməsini təmin etməlidir. Razılaşma tərəfləri bir saziş bağlayaraq faizlərin ödənilməsinə dair bir şərt irəli sürə bilərlər. Qanun tələblərin birdəfəlik ödəmə imkanlarını müəyyənləşdirir; müqavilə üzrə öhdəliklərdən artıq ola bilməz.
Qanun digər ödənişləri nəzərdə tutur, bunlara aşağıdakılar daxildir:
- zərərin ödənilməsi;
- cərimə;
- müqavilə şərtlərinin pozulması halında cərimə;
- məhkəmə xərclərinin ödənilməsi;
- obyektin həyata keçirilməsi üçün xərclərin kompensasiyası.
Belə olur ki, əmlakın bütövlüyünü qorumaq istəyən kreditor, onun tam saxlanması və qorunması üçün pul xərcləmək məcburiyyətində qalır. Bu vəziyyətdə, girov qoyulmuş daşınmaz əmlaka görə xərcləri ödəmək hüququna malikdir.
Bir müqavilənin mövzusu ola biləcək obyektlərin növləri ipoteka haqqında qanunla müəyyən edilir. Mülki qanuna uyğun olaraq, müəyyən edilmiş qaydada qeydiyyata alınmış əmlak ipoteka müqaviləsinə əsasən girov qoyula bilər.
İpoteka müqaviləsinin mövzusu
İpoteka müqaviləsinin predmeti aşağıdakılar ola bilər:
- torpaq sahələri;
- binalar, tikililər, müəssisələr, digər əsaslı tikinti obyektləri;
- təcrid olunmuş otaqlar olan yaşayış binaları, mənzillər, habelə onların hissələri;
- qarajlar, bağ evləri, bağ evləri, digər istehlak binaları;
- təyyarə, gəmi və kosmik obyektlər.
Bəzi hallarda, ipoteka haqqında qanun, torpaq ayrılması ilə birbaşa əlaqəli yaşayış binalarını müqavilənin mövzusu hesab etməyə imkan verir. Dövlət mülkiyyəti bölünməyən sahələr üçün qeydiyyat yoxdursa, bu ipoteka hüquq münasibətlərinin yaranmasına mane ola bilməz.
Mülki Məcəlləyə və İpoteka haqqında Qanuna görə, müqavilənin predmeti olan şey və onun aksesuarları vahid bir bütövdür. Bu səbəbdən, tərəflərin razılığı ilə başqa bir hal təyin edilmədiyi təqdirdə, aksesuarlar ümumi girovun bir hissəsi olur. Əsas məqsədini dəyişdirmədən bölünə bilməyən bir şey bir əməliyyatın müstəqil mövzusu ola bilməz.
Girov qoyan tərəfə tələb, müqavilənin predmeti olan əmlakın onun mülkiyyətində və ya ən azından iqtisadi yurisdiksiyada olmasıdır. Əgər obyekt dövriyyədən çıxarılarsa və ya ondan iddia tələb oluna bilərsə, bu cür əmlakla tələblərin təmin edilməsinə yol verilmir. Eyni bənd özəlləşdirmə aparıla bilməyən əmlaka da aiddir.
İpoteka haqqında qanuna görə, müqavilənin predmeti, icarəyə verən və ya obyektdən təsərrüfat idarəetmə hüququ altında istifadə edən şəxsin razılığı olduqda, icarə hüququ ola bilər.
Müqavilənin bağlanması zamanı ümumi ortaq mülkiyyətdə olan əmlaka ipoteka, buna bütün qanuni sahiblər tərəfindən razılıq verildiyi təqdirdə təsis edilə bilər. Belə razılıq yazılı olmalıdır. Paylaşılan mülkiyyət halında, şəxs digər mülkiyyətçilərdən razılıq istəmədən ona məxsus əmlakı girov qoymaq hüququna malikdir.
İpoteka müqaviləsinin məzmunu
Girov müqaviləsində aşağıdakılar göstərilməlidir:
- ipoteka müqaviləsinin mövzusu;
- belə bir mövzunun qiymətləndirilməsi;
- müqavilənin mahiyyəti;
- öhdəliyin icrası məbləği və onun müddəti.
İpoteka müqaviləsi mülki hüququn ümumi qayda və prinsiplərinə uyğun olaraq bağlanır. Sənəddə müqavilənin mövzusu, qiymətləndirilməsi və öhdəliklərin yerinə yetirilməsində digər vacib məqamlar haqqında məlumat olmalıdır. Tərəflər sənədə əmlakdan haciz tutmağın mümkünlüyünü təmin edən xüsusi şərtləri daxil edə bilərlər. Bu məlumatların ayrıca bir razılaşma şəklində verilməsinə icazə verilir.
İpoteka müqaviləsində obyektin adı və yerləşdiyi yer göstərilir. Sənəddə göstərilən təsvir obyektin müəyyənləşdirilməsi üçün kifayət olmalıdır. Obyektin borc verənə məxsus olduğu hüquq da sənəddə yazılmışdır. Mövzu icarədirsə, müddətini göstərmək tələb olunur.
Müqavilənin predmetinin qiymətləndirilməsi onun tərəfləri tərəfindən hazırlanmış müqavilə ilə müəyyən edilir və pul şəklində verilir. Tamamlanmamış tikinti obyektinin qiymətləndirilməsi onun bazar dəyəri ilə həyata keçirilir.
İpotekanın bəzi xüsusiyyətləri
İpoteka ilə təmin olunan öhdəlik, müqavilənin baş vermə səbəbi və qurulduğu müddətlə birlikdə göstərilir. Sazişdə pul öhdəliklərinin məbləğinin daha sonra müəyyənləşdirilməsi nəzərdə tutula bilər; bu halda öhdəliklərin miqdarını təyin etmək üçün şərtləri təyin etmək lazımdır.
Tərəflərin razılığı ilə tələblər qismən icra edilə bilərsə, ödəmə şərtləri və tezliyi müqaviləyə daxil edilməlidir. Ödənişlərin müəyyən bir miqdarı müəyyən edilmədikdə, onların təyin edilməsi üçün şərtləri təyin etmək lazımdır.
İpoteka məcburi dövlət qeydiyyatına alınır. Yalnız müvafiq dövlət reyestrində bir qeyd edildiyi andan qüvvəyə minir. Reyestrdən çıxarışda daşınmaz əmlak girovundakı qeyd mülkiyyətçinin bu və ya digər əmlaka olan hüquqlarının yüklülük şəklində əks olunur.
Daşınmaz əmlak ipotekasının xüsusi bir vəziyyəti bir mənzildə ipotekadır. Bu girov forması mənzil alan vətəndaşlara dəstək məqsədi daşıyan dövlət proqramları başladıqdan sonra geniş yayılmışdır. Bu tip ipoteka müqaviləsinə əsasən, girov qoyan, bununla da üzərinə götürdüyü maliyyə öhdəliklərini təmin etmək üçün mənzili girov qoyur. Mənzil üçün ipoteka müqaviləsi borc verən və mənzil sahibi tərəfindən imzalanır. Müqavilənin qeydiyyatı beş iş gününü keçməyən müddətdə aparılır.
İpoteka müqaviləsi bağlandıqdan sonra sığorta
Kreditor, girov olaraq aldığı əmlakın borclu öz maliyyə öhdəliklərini tam yerinə yetirənə qədər etibarlı olması ilə həyati şəkildə maraqlanır. Bu səbəbdən, qanun ipoteka predmetinin mümkün zərər və ya zərər risklərindən sığortalanmasını təmin edir. Belə sığorta məcburidir. Banklar tez-tez ipoteka müqaviləsinin obyektlərini sığortalayan öz sığorta şirkətlərini yaradırlar. Bu strukturlar bəzən borcalanlara əlavə xidmətlər növləri təklif edirlər ki, bu da obyektiv olaraq ümumi xərclərin artmasına və kredit xidmətinin maya dəyərinin artmasına səbəb olur.
