Girov qoyulmuş daşınmaz əmlakın satışı "İpoteka haqqında (Daşınmaz əmlak girovu)" 102-FZ saylı Federal Qanunu ilə nəzərdə tutulmuş qanuni müddəalarla tənzimlənir. Bu qanunvericilik aktının yeni versiyası 01.01.2019 tarixində qüvvəyə minmiş bir sıra əlavə və dəyişiklikləri nəzərdə tutur.
Açıq hərracın ümumi anlayışları
Rusiya qanunvericiliyinin nisbətən yeni hüquqi normaları çərçivəsində daşınmaz əmlakın satışı üçün açıq hərracların keçirilməsinin xüsusiyyətlərini anlamaq üçün bəzi anlayışları başa düşmək lazımdır.
Açıq hərracın təşkili yeri. Satışa qoyulan daşınmaz əmlak obyektinə birbaşa bağlıdır.
Nəşr müddəti. Hərracın keçirildiyi tarixdən on gün ərzində bu tədbirin keçirilməsi barədə məlumatı (hərracın mövzusu, yeri və tarixi, maddi dəyərlərin dəyəri) bildirən bir bildiriş dərc olunur.
Açıq hərrac bildirişi. FSSP-nin rəsmi saytında, bu xidmətin ərazi bölmələrinin eyni vaxtda bildirilməsi ilə, planlaşdırılan auksion barədə məlumat dərc olunur. İştirakçılar adətən maddi dəyərlərin ilkin dəyərinin 5% -i olan sabit bir depozit ödəməlidirlər. Üstəlik, hərracın etibarsız elan edildiyi təqdirdə depozit tamamilə geri qaytarılır. Hərracda qalib gələn subyektin hərrac maddələri üçün pul ödəməkdən imtina etməsi şərti ilə, bu depozit ona qaytarılmayacaq.
Müqavilə. Hərracın təşkilatçısı ilə hərracda qalib gələn müəssisə arasındakı müqavilədə USRR-də daxil olan əməliyyat haqqında məlumat var.
İştirakçılar. Hərraca buraxılan subyektlərin sayı məhduddur. Bir qayda olaraq, hərraca yalnız bu əşyalardan istifadə etmək hüququ olan şəxslər (girov qoyanın qohumları, dostları və tanışları), eləcə də girov qoyulur.
Əməliyyatın qeydiyyatı. Müəssisə ən yüksək təklif qiyməti əsasında qalib gələn iddiaçı kimi tanınır. Hərracdan sonra bir satış müqaviləsi bağlanır. Bunun üçün ödəniş beş gün ərzində tədbirin təşkilatçısının hesabına aparılmalıdır. Üstəlik, əvvəllər yatırılan girov, əməliyyatın maliyyətinə tamamilə daxil edilir.
Hərracın etibarsız sayılması. Açıq hərrac, iştirakçıların sayı ikidən az olduqda, habelə qalib gələn qurumdan ödəniş olmadıqda ləğv edilmiş sayılır. Hərrac baş tutmadıqdan sonra hərrac predmetinin sahibi girov ola bilər və ya yenidən hərrac təyin edilə bilər. Sonuncu halda, onların saxlanılma müddəti bir aydan gec olmayaraq təyin edilməli və maddi dəyərlərin ilkin dəyəri 15% azaldılmalıdır.
Bundan əlavə, mübahisəli hüquqi münasibət tərəfləri barışıq sazişi bağladıqları təqdirdə açıq hərrac ləğv edilə bilər. Bu hərrac tarixinin dərcindən sonra mümkün olduqda, borclu hərracın təşkilatçısı tərəfindən çəkilmiş bütün xərcləri ödəməlidir.
Maddi dəyərlərin götürülməsi. Məhkəmə qərarının icra prosesi çərçivəsində icra edilməsinin ən geniş yayılmış forması əmlaka həbs qoyulmasıdır. Eyni zamanda, həbs qoyulduqdan beş gün sonra, FSSP əməkdaşı tərəfindən icra edilən maddi sərvətlərə (qismən və ya tamamilə) birbaşa həbs qoyulur.
Obyektlərin həyata keçirilməsi. Həbs edilən əmlakın satışının xüsusiyyətləri girov üçün verilən qaydalara bənzəyir. Lakin bu prosedur yalnız səlahiyyətli bir dövlət orqanı tərəfindən idarə olunur.
Mövzunun müflis olaraq tanınması. Hüquqi və fiziki şəxslərin iflas etməsi halında, girov qoyulmuş əmlakın satışı üzrə hərraclar xarici idarəetmə və iflas prosedurları mərhələsində həyata keçirilir.
Tənzimləmə yenilikləri. Hal-hazırda əmlakı alan şəxs yalnız bir auksion qiyməti ilə müəyyən edilir və kreditorların məhdudiyyətlərindən tamamilə azaddır. Əvvəllər bu cəhət (əmlakın yeni sahibi tərəfindən istifadəsi şərtləri) kreditorların hüquqlarına yönəldilmiş 127 saylı Federal Qanunla tənzimlənir.
Ticarət növləri. Bu çərçivədə açıq və qapalı tədbirlər var. Birinci halda, açıq təklif hər hansı bir qurumun iştirakını nəzərdə tutur. Sonuncu versiyada maddi dəyərlərin reallaşması üçün tədbir yalnız dəvət olunmuş iştirakçılara yönəldilmişdir. Bu, həm də kotirovka təqdim etmə metoduna aiddir. Beləliklə, açıq (şifahi) və ya qapalı (möhürlənmiş zərf) forma hadisənin vəziyyətini müəyyənləşdirir. Məsələn, hərraclar qarışıq formada da keçirilə bilər, məsələn, iştirakçıları baxımından qapalı olan bir hadisə açıq qiymət təklif formasını nəzərdə tutur.
Açıq hərrac bildirişi
Bildirişin mətni ictimai hərracların aparılması üçün əsas əsasdır. Buna görə də, bu sənəd tematik tələblərə uyğun şəkildə tərtib edilməlidir. Çox vaxt hərrac elanı açıq təkliflə eyniləşdirilir. Anlaşmanın mətnindəki hərracın nəticəsini təsir edən məlumatların təhrif edilməsinin nəticələrinin ləğv edilməsinə və ya etibarsız hesab olunmasına səbəb ola biləcəyini anlamaq vacibdir.
Bildiriş aşağıdakı məlumatları əks etdirməlidir:
- əməliyyatın şərtləri (hərracın predmeti, dəyəri və yükü);
- müəllif hüququ sahibi və ya sahibi haqqında məlumat;
- hərracın keçirilmə qaydası barədə məlumat (təşkilatçı kimdir, keçirilmə yeri, vaxtı və forması, iştirakın qeydiyyatı və qalibinin müəyyənləşdirilməsi qaydası).
Aşağıdakı nüanslar ölkəmizdəki tematik məhkəmə təcrübəsinin tipik presedentləri kimi göstərilə bilər:
- müraciətlərin qiymətləndirilməsi üçün gizli meyarlar;
- depozitin qiyməti əsassız yüksəkdir;
- obyektin fikrinə təsir göstərən parametrlərinin təhrif edilməsi;
- obyektin yüklərinin natamam təsviri;
- obyektin xüsusiyyətləri barədə natamam məlumat;
- həyata keçirilmiş hüququn yarandığı sənədlərlə tanış olmaq üçün zəruri fürsətin pozulması.
Hərraca dair bildirişin dərc edilməsi, məhkəmə icraçısı departamentinin veb saytını, FSSP-nin federal veb saytını və yerli hakimiyyət orqanlarının rəsmi kütləvi informasiya vasitələrini əhatə edən tələb olunan minimuma uyğun olaraq həyata keçirilir. Hal-hazırda bu nəşrlər üçün arbitraj praktikası, basılı bir mətnin (yalnız radio və televiziya yayımının istifadəsi istisna olmaqla) məcburi varlığını, hədəf auditoriyasını, regional xüsusiyyətləri və məlumatların tam mövcudluğunu nəzərə alan qiymətləndirmə üçün lazımi meyarları inkişaf etdirmişdir..
Davranış qaydası
Xalq ticarətini aparmaq üçün ümumi qaydalar aşağıdakı xüsusiyyətləri nəzərdə tutur.
Bu hərraclar borclunun əmlakının ən yüksək qiymətə satıldığı hərrac şəklində keçirilir.
Hərrac barədə bildiriş hərracdan ən geci 30 gün əvvəl dərc edilməlidir. Mövzu, yeri, vaxtı, proseduru (iştirakın qeydiyyatı) və hərracın forması, habelə qalibin ilkin qiyməti və təyinatı barədə tam məlumatları ehtiva etməlidir.
Açıq hərracda iştirak etmək üçün müraciət edənlər müvafiq depozit ödəməlidirlər. Onun ölçüsü və giriş qaydası bildirişdə göstərilir. Girov hərrac ləğv edildikdə, habelə subyekt qalib olmadıqda iştirak etdiyi təqdirdə geri qaytarılır. Hərracda qalib gələn şəxs depoziti nəzərə alaraq satış müqaviləsinə uyğun olaraq ödəmə edir.
Təşkilatçı onları açıq hərracın keçirilməsindən ən geci üç gün əvvəl ləğv etmək hüququna malikdir.
“Hərracda iştirak edən, lakin qalib gəlməyən şəxslər” konsepsiyası tədbirə gəlməyən iştirakçıları və əmlakın orijinal qiymətinə heç bir əlavə etməyən şəxsləri istisna edir.
Hərrac günü qalib və təşkilatçı arasında müqavilənin hüquqi qüvvəsi olan müvafiq protokol imzalanır.
Tender yalnız ən azı iki qurumun iştirak etdiyi təqdirdə keçiriləcəkdir. Və qalib ən yüksək təklifə sahib olan iştirakçıdır.
Hərracda qalib gələn iştirakçı protokolu imzalamaqdan imtina edərsə, depoziti itirir. Və protokolun imzalanmasından yayınan təşkilatçı, qalib gələn əmanəti ikiqat məbləğdə qaytarır və depozit məbləğindən çox olan hərracda iştirak etmək üçün bütün xərcləri ona qaytarır.
Hərracın etibarsız sayılması
Hərrac aşağıdakı hallarda etibarsız elan edilir:
- hərracda iştirak etmək üçün ikidən az iştirakçı müraciət etmişdir;
- hərracdakı iştirak iki iştirakçıdan az olduqda;
- heç kim maddi sərvətlərin ilkin qiymətinə müavinət verməmişdir;
- hərracın qalibi beş gün ərzində təşkilatçı hesabına hərrac predmetinin tam dəyərini ödəməyibsə.
Bu halda hərracın məqsədi təmin olunmadığından təkrar təklif təyin edilir. Açıq hərracların keçirilməsi üçün yeni bir tarix, hərracın 10 ilə 30 gün müddətində etibarsız elan edildikdən sonra təyin edilir.
Hər halda, hərrac qalibinin əmlakın tam dəyərini ödəməməsi istisna olmaqla, təkrar hərrac, ilkin dəyərində 15% azalma ilə həyata keçirilir. İkinci ticarətin aparılması üçün bütün digər qaydalar ilkin hərracın aparılması qaydalarına uyğundur. Anlamaq vacibdir ki, maraqlı bir şəxsin iddiası ilə məhkəmə hərracı keçirmə qaydası pozulduğu təqdirdə etibarsız hesab edə bilər.
Müxtəlif əmlaka dair açıq hərracların keçirilmə qaydasını tənzimləyən qaydalar aşağıdakılardır:
- daşınmaz əmlak ipotekası - Maddə. 56-58 FZ "İpoteka haqqında (daşınmaz əmlak girovları)";
- digər əmlak girovu - Maddə. Rusiya Federasiyası Mülki Məcəlləsinin 350;
- qiymətli kağızların satışı - Maddə. "İcra icraatı haqqında" Federal Qanunun 89 (hissə 4).
